行业透视 | 国务院下放用地审批权的2020年,“深圳们”供地速度真的变快了吗?

  作者 / 马千里、邱娟

时值深圳特区建设40周年之际,近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,对深圳建设用地审批进一步扩权,由原审批机构广东省政府下放至深圳市,给予其直辖市的特权,势必对建设用地入市速度带来更多积极影响。事实上,自3月建设用地审批权自国务院下放地方政府(各省、自治区、直辖市人民政府)以来,已经过去了半年时间,对于类似深圳、亟需加快供地节奏的这类城市而言,今年供地速度发生了怎样的变化?哪些城市同比往年供地速度明显加快?下放审批权的“深圳们”供地速度真的变快了吗?

01

土地“扩权”:

地方政府拥有更大用地自主权

短期内效率提升意味着“提质增效”

新土地管理法自2020年元旦正式实施之后,仅仅过去两个多月,3月初国务院就印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。 

此举无疑赋予省级地方政府更大的用地自主权,势必会提高用地审批的效率,压缩了原有审批的时间,提升了用地保障能力。值得注意的是,新规并没有降低用地审批的标准,绝不意味着城市可以‘摊大饼’扩张,城镇的开发建设依然必须符合国土空间规划的规模、布局以及城镇开发边界的管控要求、符合土地利用年度计划的要求,不会在5年以上的长时间段导致土地供应过量。 

但对于土地供应偏紧的深圳、上海等城市,短期来看,提高审批效率就意味着供应节奏的加快;而且地方政府能够更加“因地制宜”,结合地方重大基础设施用地保障、新产业新业态用地需求、城市更新用地诉求、公共卫生应急等最为迫切、最为需要和最为有效的土地利用诉求,提供更为精准有效的土地供给,土地供应更为科学、合理。

02

放权效果对比:

一二线城市前三季度成交建面同比为正

建设用地审批放权城市供地增势更甚

CRIC监测数据显示:前三季度【1】34个一二线城市土地成交总建面达4.58亿平方米,同比2019年同期增加了5%;与此同时,属于首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的11个一二线城市【2】总成交建面为1.51亿平方米,同比2019年同期增加了7%,增幅更为显著。

从成交金额来看,建设用地审批放权城市土地供地增加的表现更为突出,34个一二线城市总成交金额同比增幅为12%,而11个审批放权城市总成交金额同比增幅为20%,增幅领先了8个百分点。

【1】考虑到一季度土地市场受疫情影响较严重,二季度供地量有一部分是来自于一季度积压的延迟释放,为了更加客观评价国务院下放用地审批权对土地供应的影响,我们将研究时间段扩充至前三季度。 

【2】11个城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、南京、苏州和合肥。

03

成交建面对比:

前三季度深圳土地供应同比供应激增151%

天津供应剧减四成

分城市来,从前三季度土地成交总建面变动情况来看,11个土地审批放权的城市中同比2019年同期增幅最大的当属深圳,一直以来深圳由于面积小、土地资源稀缺,建设用地供应较为紧张,也造就了深圳房价的居高不下,目前房价甚至已经赶超京、沪。但供地稀缺这一情形在2020年渐有改观,前三季度深圳经营性用地成交总建面高达332万平方米,已经超过了2018、2019年全年土地成交总建面,同比2019年同期增幅高达151%,远高于增幅第二、三位的广州和上海,增势十分突出。此外,南京、苏州、重庆和北京等城市前三季度土地成交总建面也明显增加,增幅均在10%以上。

得注意的是,虽然深圳土地增量十分显著,但土地成交金额增幅却较为“温和”,前三季度土地成交金额为388亿元,同比增幅仅有14%。从出让单价上看,前三季度深圳土地成交楼板价同比打了对折。这一方面是由于深圳上半年优质地块供应体量不及去年,前三季度超优质宅地仅有南山区一宗,较去年明显减少,该地块位于前海板块,该区域宅地供应十分稀缺,最终被龙光以115.9亿元+40760㎡配建竞得,成交楼面价63165/㎡,可售楼面价为8.74万/㎡,突破深圳最高楼板价,成为新晋单价地王。另一方面也是由于“双限、双竞”地块明显增加,土地楼板价“天花板”被调控压制,造成了楼板价的明显下滑。

11个土地审批放权的城市中有天津、合肥、宁波和杭州四城与2019年同期相比呈下降趋势,但其中除商品住宅去化压力较大缩减土地供应的天津土地供应同比降幅超四成外,其余城市前三季度土地供应量同比变动不大,二季度市场大热的宁波和杭州前三季度成交总建面较2019年前三季度小幅下滑,降幅分别为9%和6%。

04

成交金额对比:

上海土地供应明显放量

反超杭州、再位列成交金额首位

考虑到各城市之间楼板价之间存在较大的差异,我们又对各城市土地成交金额进行了系统梳理:在成交建面显著增加的带动之下,2020年前三季度上海土地成交金额自2016年以来首次实现反超杭州,高达2247亿元,成为成交金额榜首城市,较第二位杭州高出近百亿元。

究其原因,一方面由于上海今年土地供应明显放量,早在4月份,上海发布《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》,透露出政府想利用增加土地供应来达到稳投资、促发展的目的,前三季度上海土地成交总建面高达1517万平方米,同比2019年同期涨幅高达40%,浦东临港新城板块持续发力,前三季度成交量就达238万平方米。

不仅如此,上海今年优质地块频频出现,年初310.5亿元成交徐汇滨江综合体项目刷新内地总价,7月份又两度刷新年内单价地王,土地市场热度较往年明显提升,并且上海优质地块集中供应的方式在四季度依然延续,就9月份挂牌数据来看,高达216万平方米,其中不乏优质地块,譬如上海杨浦东外滩地块起拍价高达6.2万元/平方米,由于区位优越、规划前景佳,势必会引发房企的一番抢夺,此外还有静安天目社区地块、浦东北蔡、三林板块旧改地块,起拍楼板价均在4万元以上,因此就全年指标来看,上海成交金额大概率也会超过杭州。

金额榜第三位城市为北京,为稳定房地产市场,北京今年供应了多宗优质不限价宅地,典型如丰台分钟寺三宗地,两宗楼板价已经超7万元/平方米,引发了一波土地成交小高峰,前三季度北京土地成交金额总额达1651亿元,仅次于上海和杭州,较去年前三季度上涨了38%。但是考虑到近期北京挂牌土地质量均有明显下滑,全面土地成交金额很有可能会金额榜第四位、土地供应较为活跃的广州反超。此外,二季度优质地块出让比较较高、土地市场表现活跃的强二线南京、宁波前三季度土地成交金额均超1400亿元,同比增幅均超30%,分别居于金额榜第五、六位。而供应明显下滑的天津土地成交金额明显减少,仅有695亿元,同比去年下降了近四成。苏州虽然供应体量同比增幅显著,但在严格的限价执行之下,土地成交金额依然小幅下滑。

05

小结:

稳经济目标下土地供应明显增加

审批权下放进一步加快土地入市速度

综上,国务院下放建设用地审批权的这半年,11个试点一二线城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及购买能力偏弱的合肥外,其余城市前三季度土地供应同比增加或基本持平,供应速度保持稳定增长,尤其是深圳和上海,表现尤为突出。

客观而言,供应量突出一定程度上与疫情爆发有较大关联,为了稳经济、稳就业,各地政府在二季度加快的土地供应节奏,尤其是挂出一些优质地块来重振市场信心;但审批权下放无疑加快了土地的供应速度,尤其是上海、深圳这种土地资源比较稀缺的城市,在拥有自主审批权之后,城市精准施政能够更好地执行,供地速度增势十分突出。值得注意的是,土地供应增加与“房住不炒”并不相悖,并非意味着新一轮的上涨周期到来,在相对充裕的供应下,其实更配合近期的“三道红线”以及需求侧调控升级,有利于土地价格保持平稳

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